Niet-bewoningsclausule redt verkoper

Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de schade als gevolg van een lekkage in de serre. Verkoper weigert te betalen en beroept zich op de niet-bewoningsclausule. Koper stapt naar de rechter maar de rechter stelt verkoper in het gelijk.

Feiten
Verkoper heeft een woning middels een executoriale veiling in eigendom verkregen. Verkoper heeft het dak (exclusief serre) laten vervangen wegens een lekkage. Vervolgens heeft verkoper de woning verkocht aan koper voor een bedrag van € 81.500,-.

Bij de bezichtiging heeft koper een plas water gezien op de vloer in de serre. Koper ging ervan uit dat deze plas water in de serre te wijten was aan een verstopte dakgoot. Verkoper heeft echter te kennen gegeven dat de dakgoot schoon is. Koper heeft dit voor kennisgeving aangenomen en geen bouwkundig onderzoek ingesteld.
 
Ná het transport is er nog steeds sprake van een lekkage bij de serre. Koper eist herstel van het gebrek, maar verkoper weigert. Koper spant een kort geding aan om zijn gelijk te halen.

Beoordeling Rechtbank Den Haag
Partijen hebben in de NVM-koopovereenkomst de niet-bewoningsclausule toegepast, dat als volgt luidt:

“Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeen gekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.”

De rechter is van mening dat gezien de niet-bewoningsclausule in de koopovereenkomst en het feit dat koper op de hoogte was van de lekkage in de serre en een eerdere lekkage aan het dak van de woning, het op de weg van koper had gelegen om nader bouwkundig onderzoek te verrichten. Koper heeft dit nagelaten.

Koper heeft enkel en alleen gevraagd naar de schoonmaak van de dakgoot. Koper heeft daarmee niet voldaan aan haar onderzoeksplicht omdat het enkele antwoord dat ‘de dakgoot schoon is’ niets zegt over de staat van de serre. Ook had koper in de koopovereenkomst een bepaling kunnen opnemen dat eventuele gebreken met betrekking tot de lekkage in de serre voor risico van verkoper komen. Dit heeft hij echter nagelaten.

Gezien het bovenstaande kan niet gezegd worden dat koper geen rekening behoefde te houden met de geconstateerde lekkage. Dit zou slechts anders zijn indien verkoper op de hoogte was van het gebrek aan de serre en/of de hieronder gelegen bouwkundige elementen en zij daarvan geen mededeling aan koper heeft gedaan dan wel indien zij de afwezigheid hiervan expliciet heeft toegezegd. Dit is echter niet gebleken. Koper dient de lekkage voor eigen rekening te herstellen.

Conclusie
Koper heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt. Gezien de toegepaste niet-bewoningsclausule in de koopovereenkomst, de eerdere lekkage aan het dak van de woning en doordat koper de lekkage in de serre heeft gezien tijdens de bezichtiging, had koper nader bouwkundig onderzoek moeten instellen. Nu koper dit heeft nagelaten is koper zelf aansprakelijk voor de kosten van herstel.

De uitspraak is te vinden op:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2015:7402

Bron: NVM